José Barta, 4 de octubre 2011
Hace unos días me remitieron un cuestionario, de pisos.com, rogándome que lo cumplimentara, como contribución a un artículo que, sobre las oportunidades que ofrecen las viviendas antiguas, están pensando escribir.
El cuestionario, sin ser todo lo completo que podría – desde un punto de vista técnico – estoy convencido que, dada la experiencia desarrollada por este portal, si lo es desde el punto de vista de las inquietudes de los posibles compradores.
Por este motivo me ha animado a trasladar mis respuestas integras a mi blog, por si puede servir a alguno de mis lectores.
En ellas desarrollo someramente no solo unas conclusiones teóricas, especialmente una experiencia vivida en más de dos ocasiones.
Confío en que les sirvan de algo
COMO CUESTIÓN PREVIA: Entiendo que cuando hablamos de piso antiguo, nos referimos no solo a una vivienda con importante antigüedad (más de 30 años), también nos estamos refiriendo a que no ha sido rehabilitada por la propiedad para su venta. Es decir, que con pequeñas reparaciones, se encuentra básicamente en las condiciones originales o, al menos, que no se rehabilitó en los últimos 30 años.
1. ¿Qué ventajas tiene comprar un piso antiguo frente a uno recién construido?
Normalmente la mejor relación ubicación /precio. Los pisos más antiguos, mayoritariamente suelen encontrarse más próximos a los cascos antiguos de las poblaciones, por lo que se benefician de unos mejores servicios (cantidad y proximidad) debido al modelo urbanístico en el que se construyeron (compacto, complejo e integrador), frente a las nuevas viviendas que se suelen encontrar en zonas peor comunicadas por transporte público, con menores servicios en cantidad y en tipología.
Los principales problemas de las viviendas antiguas, derivado precisamente de esta característica se suelen vincular a las barreras arquitectónicas que afectan a los discapacitados.
Otro aspecto negativo puede asociarse con el asentamiento de población marginal, aprovechando la existencia de viviendas desocupadas por años, e incluso el mal estado de los edificios que no han sido debidamente mantenidos. Esta circunstancia suele producirse en algunos barrios céntricos solo en grandes ciudades, consecuencia heredada de la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos.
Desde el punto de vista económico, las viviendas más antiguas suelen corresponderse con menores cargas financieras (en forma de hipoteca), lo que permite una negociación entre propietario y comprador más independiente, sin tener que contar con la participación de la entidad prestamista. Que suele situar su límite de negociación – frente a un comprador-usuario – en el importe de la deuda, independientemente de si accede a la subrogación de la misma.
2. ¿Se mantendrían estas mismas ventajas si el piso fuera de hace 20 años que de hace 30 ó 50 años? ¿Cuál es la edad límite que debe de tener el piso para realizar una buena compra?
En la mayoría de los casos, dependiendo naturalmente de las dimensiones de la población, así como de su desarrollo demográfico en las últimas décadas, una mayor antigüedad se corresponde con una mejor ubicación, así como con menores cargas hipotecarias, lo cual permite negociar mejor los precios de compra.
3. Desvélenos dos mitos: ¿están las casas antiguas en general mejor construidas que las nuevas? ¿Suelen ser más pequeñas que las de nueva construcción?
La calidad constructiva de las viviendas antiguas en muy variada, encontrándonos con viviendas de magnificas calidades, hablando en comparativa con las actuales, construidas en los años 20 y 30, y viviendas de muy bajas calidades construidas en los años 60. Y viceversa.
La calidad ha estado muy vinculada, normalmente, a la calidad urbanística, al menos en los años 70 y 80.
En cualquier caso, en una vivienda antigua se debe contemplar su estado de conservación, la adecuación de sus instalaciones a los requerimientos de confort y calidad actuales y – este aspecto es importantísimo – el estado de conservación del edificio en el que se encuentra situada. Hay que solicitar el informe de la I.T.E., y averiguar si existe abierto expediente en urbanismo. Las consecuencias económicas y de confort de tener que acometer reformas estructurales pueden ser muy importantes y convertir la compra en una ruina.
4. Los pisos antiguos suelen ser más céntricos, ¿qué prefieren los compradores actualmente: mejor localización o más espacio para vivir?
Mi experiencia a este respecto es limitada, pero he podido observar que generalmente, si se vincula a un buen transporte público (preferiblemente ferrocarril metropolitano y/o de cercanías) se opta por mayores superficies.
5. ¿Qué aspectos hay que tener en cuenta antes de comprar un piso antiguo? (Problemas de humedad, estructurales, derramas, instalaciones, reformas, etc.)
Comentaba anteriormente que es clave que el edificio en el que esté situada la vivienda esté en perfectas condiciones, habiendo superado satisfactoriamente la I.T.E. De no haberla superado se deberá valorar los costes, tanto económicos como de confortabilidad – debido a las consecuencias derivadas de la ejecución de las obras – que supondrán y ponderar si se compensan en el precio de la compra y en el grado de satisfacción final.
En cuanto al estado de la vivienda se deberá tener en cuenta su estado de conservación, que no solo es el de “decoración” – que esté mejor o peor pintada, etc. – que deberá asociarse a la antigüedad de las instalaciones de agua, electricidad, acometidas, etc., teniendo por criterio valido que las mismas debieran renovarse, como máximo, cada 30 años, si no se quiere entrar en una dinámica de reparaciones permanentes, que suelen suponer un importe acumulado, en dinero y molestias, superior a la necesaria reforma.
En los pisos antiguos también puede resultar muy importante comprobar las posibles deudas con la comunidad de propietarios, con las compañías de agua, gas, electricidad, con las haciendas municipales y autonómicas, así como si hubiera algún tipo de expediente disciplinario en el área de urbanismo.
6. ¿Cree que sería aconsejable contratar un arquitecto, tasadora o aparejador que hiciera un informe sobre el estado del piso antiguo antes de comprarlo?
Personalmente entiendo que no se debe acometer la compra de una vivienda antigua si no se cuenta con el asesoramiento de un profesional en reformas, capaz de detectar deficiencias y de evaluar costes. Podríamos encontrarnos inmersos en una ruina que destrozaría nuestra economía y nuestra salud física y psíquica. Salvo que el comprador posea dichos conocimientos.
7. ¿Hay más posibilidades de aplicar una rebaja al precio de los pisos antiguos? ¿Qué porcentaje de descuento máximo se podría descontar sobre el precio de la vivienda?
Dado que nos encontramos ante una operación comercial de elevado riesgo, que precisa de un mínimo de conocimientos, por parte del comprador, y de importantes inversiones, posteriores a la venta, el número de potenciales compradores es bastante reducido, por lo que el vendedor encuentra pocas oportunidades de cerrar la operación. Esto facilita, necesariamente, las posibilidades de reducir precios, que además resulta obligado dado el montante de las posteriores inversiones. La negociación debe contemplar el importe estimado de dichas inversiones posteriores, con un cierto margen hacia el alza, dada la incertidumbre que siempre existe en este tipo de obras, donde no se acaba de descubrir todos los problemas hasta que no se comienza a picar suelos techos y paredes.
En cualquier caso la posibilidad de negociación, como en todo tipo de compraventa, se encuentra condicionada por la necesidad del vendedor y por el importe de la posible hipoteca, que en estos casos, por su propia trayectoria, suele ser pequeña, si la hay.
Finalmente, como en toda compra que no consista en adquirir una vivienda propiedad de una entidad financiera, conviene tener muy segura la financiación de la misma, al margen de la propia garantía inmobiliaria, que servirá de poco, en el momento actual, para que nos concedan una hipoteca.
8. ¿Cree que merece la pena comprar una piso viejo a menor precio y luego reformarlo que comprar uno nuevo?
Si el comprador tiene la visión espacial precisa, o se ayuda de un profesional cualificado de confianza, los resultados pueden ser espectaculares, por la singularidad y adaptación a sus necesidades. Pero además de recursos financieros, deberá invertir paciencia, ya que, a diferencia de una vivienda nueva, la antigua exigirá algún tiempo para poder ser usada a plana satisfacción. Claro que este tiempo depende por completo del estado de la misma, en el momento de la compra, y de la ambición del proyecto que desee desarrollar el comprador.
En ocasiones, este tipo de viviendas, dependiendo de su emplazamiento, permite que se incrementen sus dimensiones, incorporando trasteros, o cualquier otro tipo de zonas muertas del proyecto original.
En cualquier caso, por pequeña que sea la reforma inicial que se plantee, deberá tener en cuenta que deberá revisar, y probablemente cambiar, todas las instalaciones de agua, electricidad, etc., que comentábamos anteriormente, no hacerlo supondría un disparate que lo pagaría con una larga serie de problemas, en los siguiente años, que terminarían quemando su paciencia y su cartera.
9. ¿Pueden estas obras de rehabilitación encarecer demasiado el coste final de la vivienda?
Las obras de rehabilitación, en las actuales circunstancias de mercado, pueden ser más costosas que la compra de la vivienda, por lo que deben valorarse seriamente para tenerlo presente a la hora de negociar el precio de compra.
Si esto se realiza con rigor y seriedad, el comprador, terminará teniendo una vivienda única, adaptada a sus necesidades y gustos, bien situada para él, y a un mejor precio que una vivienda nueva.
10. ¿Se pueden aprovechar las desgravaciones fiscales por rehabilitación?
Pueden acogerse a todas las ventajas propias de la compra de vivienda nueva, así como a las previstas para la rehabilitación.
COMO COMENTARIO FINAL: Personalmente tengo que manifestar que todas las viviendas, en propiedad, en las que he vivido, las he comprado siendo “viviendas antiguas”; las he adquirido a unos magníficos precios, me he divertido reformándolas, me han brindado numerosas satisfacciones mientras las ocupaba y, finalmente, las he terminado vendiendo – al cabo de unos años – muy por encima del mercado de la zona, con lo que he realizado estupendos negocios. Si le preguntan a mi mujer no estará tan de acuerdo en cuanto a lo que se refiere a “divertirnos reformándolas”, pero corroborará el resto.