Mentiras, tópicos y verdades sobre dación en pago de hipotecas

José Barta; 18 de febrero 2013
Mucho se ha dicho y escrito sobre el dramático problema que tienen aquellas personas que, carentes de ingresos, ven como se cierne sobre ellas los acreedores, en particular las entidades financieras que no solo amenazan con arrebatar la vivienda donde se asienta la vida familiar, sin con ello liberarles del diferencial entre el precio de mercado de dicha vivienda, en el momento actual, y la cantidad prestada sobre dicho inmueble, tras la imprudente sobrevaloración alentada por la propia entidad.
Lamentablemente, los argumentos más empleados en este debate están marcados o por la emotividad o por la codicia, ignorando los principios económicos del mercado y la justicia.
En mi opinión el origen del problema surge como consecuencia de una permanente indefensión de los consumidores en España, frente a la las grandes corporaciones, entre las que se encuentran las entidades financieras, y a las arbitrariedades de las Administraciones Públicas, en un flagrante atentado practico a su libertad teórica como ciudadanos, en especial de los integrantes de la clase media.
La falta de leyes y movimientos asociativos importantes, en defensa de consumidores y contribuyentes, crea fuertes desequilibrios en los mercados, permitiendo estrategias temerarias, con la única justificación de pingues beneficios a corto plazo, cuyos frutos estamos sufriendo. Leer más Mentiras, tópicos y verdades sobre dación en pago de hipotecas

FUNDAMENTOS DE LA CRISIS ACTUAL. ENTREVISTA A JOSE BARTA 1/3

El pasado sábado 28 de julio, en CUV3, el Digital de la Universidad Villanueva, se publico una entrevista que me realizó Helena Rodríguez Torres. Lleva por título Todo lo que hay detrás de una “tormenta perfecta” económica
Es un resumen de un muy amplio cuestionario en el que doy mi opinión, así como algunos datos relevantes, sobre lo sucedido en España con la crisis inmobiliaria, y la situación actual.
1ª PARTE

Pregunta: Sr. Barta, ya usted en 2004-2005, vaticinaba una gran crisis ¿en qué se basaba para llegar a esa conclusión?
José Barta: Realmente la primera vez que hablo sobre la insostenibilidad de la evolución de precios y el exceso de construcción de viviendas en España es en un informe que elaboro en noviembre de 2002 y que publica la Fundacion encuentro 2003-cap5 Nota suelo y vivienda, formando parte de su Informe Anual sobre España 2003.
Ya entonces demostré que el crecimiento de los precios en los diez años anteriores se había incrementado una media del 10% anual, muy por encima del crecimiento salarial, situándonos tan solo detrás de Irlanda y Holanda en cuanto a incidencia en la renta familiar. En cuanto a producción ya entonces estábamos construyendo anualmente tantas viviendas como Alemania, que tenía un parque desastroso (en la parte de la antigua República Democrática Alemana) que precisaba sustituir, al tiempo que casi nos doblaba la población.
La tendencia era insostenible en precio y cantidad. Lamentablemente no solo no se corrigió, se acentuó, llegando a construirse anualmente en España más viviendas que en Alemania, Francia e Italia juntas. Leer más FUNDAMENTOS DE LA CRISIS ACTUAL. ENTREVISTA A JOSE BARTA 1/3

La certera estrategia del Santander

Ayer publiqué un artículo en el que criticaba la estrategia seguida por Bankia para la venta de sus activos inmobiliarios. Lejos de conseguir su objetivo – venderlos al mejor precio “posible” – afloraba sus dudas sobre el interés del mercado por los mismos y cuestionaba el valor de sus acciones, tratando de mejorar su atractivo con técnicas del Círculo de Lectores, que para este son buenas, pero no son extrapolables a una entidad financiera que cotiza en Bolsa, que es lo que no parece que se hayan enterado todavía en la Alta Dirección de Bankia.
Hoy quiero exponerles el caso opuesto: La estrategia de “éxito” diseñada, y puesta en práctica, por el Banco de Santander.
Los profesionales que verdaderamente conocen el sector inmobiliario, con un mínimo de perspectiva histórica, saben que la venta de viviendas tiene una relación directa con el importe de la cuota mensual del crédito hipotecario.
Que esta sea asumible por un mayor o menor número de familias facilitará o dificultará su venta.
Este principio comercial unido a un importante esfuerzo de provisión de créditos inmobiliarios, por parte del Santander, han dado lugar a una agresiva estrategia comercial con resultados espectaculares. Leer más La certera estrategia del Santander

El saneamiento financiero y los activos inmobiliarios (I)

José Barta; 9 de febrero de 2012

En el presente trabajo procedo a analizar las dos últimas reformas de la Circular 4/2004 del B de E. El informe lo divido en tres partes: A) Inmuebles como Garantía de Créditos; B) Activos inmobiliarios adquiridos por las entidades financieras y C) Conclusiones sobre la repercusión de esta medida en el mercado inmobiliario y en la liquidez del sistema.

El pasado sábado 4 de febrero se publicó el Real Decreto-Ley 2 /2012, de 3 de febrero, que entró en vigor el mismo día de su `publicación.

Ya se ha escrito bastante al respecto, a pesar del escaso tiempo transcurrido. Mucho de lo escrito se basa en la rueda de prensa que celebró el Ministro De Guindos el jueves día 2 de febrero. Un día antes de Consejo de Ministros. Siguiendo mi línea habitual he preferido esperar a la publicación del texto definitivo para proceder a su valoración. Leer más El saneamiento financiero y los activos inmobiliarios (I)

La desesperación de los promotores ante la ausencia de chinos

José Barta; 21 de diciembre de 2011

José Manuel Galindo, presidente de la patronal de los promotores y constructores de España (APCE), durante la jornada ‘Perspectivas económicas y para el negocio inmobiliario’, organizada por la Fundación Asprima, ha afirmado que el saneamiento de los balances de los bancos “podría necesitar dinero público”, pero que si ello sirve para evitar el riesgo sistémico y para sanear el sistema financiero, “bienvenido sea”. Apostó o por crear un vehículo para apartar activos, lo que se viene llamando ‘banco malo’, o intervenir directamente en los balances de la banca.

Como mis lectores bien saben, conozco desde hace años a José Manuel Galindo, habiendo coincidido, como compañeros, en distintas asociaciones y algún proyecto empresarial. La imagen que tengo de él, en cuanto persona resulta inmejorable, en cuanto portavoz del sector inmobiliario me resulta algo patética. Obviamente no es culpa suya, defiende intereses de personas al borde de la desesperación. Leer más La desesperación de los promotores ante la ausencia de chinos

A vueltas con ¿Cuándo se recuperará el mercado de viviendas?

José Barta; 19 de diciembre de 2011

La pasada semana el INE publicaba que la venta de viviendas registró en octubre su mínimo histórico con 22.482 operaciones. Esta caída se suma a la de los meses anteriores, en una tendencia a la que ninguna medida, de las adoptadas hasta el momento, ha conseguido parar.

La caída en el número de ventas viene acompañada por la caída en el precio de las viviendas que,  en noviembre registró una caída interanual del 8 %, según el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (Imie) que publíca Tinsa. Según este índice, el descenso acumulado en el precio de las viviendas desde diciembre de 2007, cuando alcanzó su valor más alto, es del 24,5 %.

Independientemente del rigor de estas estadísticas, sobre el que ya me he manifestado suficientemente en mi artículo “Vivienda, una crisis mal diagnosticada y peor tratada 1.055” , publicado en mi blog, la tendencia es innegable…e imparable. Leer más A vueltas con ¿Cuándo se recuperará el mercado de viviendas?

A modo de resumen y conclusión respecto a los bancos malos

José Barta; 7 de diciembre de 2011

“Personalmente he sido testigo de cómo, las entidades financieras españolas – en su mayoría – no tienen interés en aplicar formulas que faciliten su recuperación. La intención de fondo es “quitarse de en medio las perdidas”, endosándoselas al contribuyente español (…)” (Conclusión Final)

 

 El pasado lunes, día 5 de diciembre, publiqué en Diario Financiero un nuevo artículo con el títuloMerrill Lynch también contra el “banco malo” español

En el mismo me decantaba por descartar definitivamente la solución del “banco malo”, acudiendo directamente a la nacionalización de aquellas entidades que, aun siendo insolventes, pudieran ser salvadas mediante la incorporación de capital, en términos razonables según mercado.

Hoy desearía realizar un rápido repaso a los tres principales modelos que se han venido comentando con esta figura de “banco malo”. Las denominaré por su implantación más característica, o por su procedencia, en aquel supuesto que no ha pasado del plano teórico.

Con esto, y con mi Conclusión Final, doy por finalizada la serie de largos artículos en los que he tratado de explicar por qué estoy en contra de la “creación de bancos malos”, cuando “ya existen los realmente malos”. Leer más A modo de resumen y conclusión respecto a los bancos malos

Se ha creado el Banco Malo español, se llama FROB

José Barta; 23 de noviembre 2011

Acaba de hacerse público que El Banco de España ha ofrecido a los posibles interesados en pujar por la Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM) asumir las pérdidas que afloren por la venta de los activos inmobiliarios en el balance de la entidad alicantina.

El Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB), organismo dependiente del Banco de España, asumiría las minusvalías por la venta de dichos activos, ya sean edificios o suelo adquiridos o adjudicados a cambio del pago de deudas.

El objetivo del organismo que preside Miguel Ángel Fernández Ordóñez es hacer más digerible la elevada exposición al ladrillo de la entidad intervenida el pasado 22 de julio, que registró pérdidas de 1.731 millones de euros en los nueve primeros meses del ejercicio y una morosidad del 20%.

Las siete entidades financieras que han presentado ofertas no vinculantes por la CAM (Santander, BBVA, Caixabank, Sabadell, Ibercaja, Barclays y JC Flowers) disponen de plazo hasta mañana 24 de noviembre para presentar sus ofertas en firme.

El Banco de España ha mejorado la condiciones para adquirir la CAM coincidiendo con los cada vez mayores problemas de solvencia que atravesaba el Banco de Valencia, participado en un 27% por Banco Financiero y de Ahorros (BFA), y que finalmente desembocaron en su intervención el pasado lunes 21 de noviembre. Y con el que previsiblemente se siga el mismo proceso. Leer más Se ha creado el Banco Malo español, se llama FROB

Sobre solvencia, liquidez y el sacrificio de la sociedad a favor de los bancos

José Barta; 17 de noviembre 2011

“Pienso que las instituciones bancarias son más peligrosas para nuestras libertades que ejércitos enteros listos para el combate. Si el pueblo (…) permite un día que los bancos privados controlen su moneda, los bancos y todas las instituciones que florecerán en torno a los bancos, privarán a la gente de toda posesión, (…), hasta el día en que sus hijos se despertarán sin casa y sin techo, sobre la tierra que sus padres conquistaron.” Thomas Jefferson (1802)

 

La Autoridad Bancaria Europea ha elevado la exigencia de Core Capital para las entidades de la zona euro a 10. El objetivo de esta medida es garantizar su solvencia. DEXIA, el recientemente quebrado banco franco-belga ofrecía un Core Capital de 12.

Y es que recurrentemente tenemos que soportar, contra la evidencia más clara, como se nos explica que el problema del sistema financiero es de liquidez, no de solvencia, como consecuencia de una sobrevaloración de activos. Leer más Sobre solvencia, liquidez y el sacrificio de la sociedad a favor de los bancos

El pequeño comprador de vivienda está más preparado que el inversor financiero profesional

José Barta; 27 de octubre 2011

Al menos esto es lo que parece que piensa la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), quien ha concluido que las entidades financieras actuaron de forma “incorrecta” en la comercializaron de bonos de Landsbanki Islands y Kaupthing Bank, ambas intervenidas en octubre de 2008 por el Gobierno islandés, según la Memoria 2010 de ‘Atención de reclamaciones y consultas de los inversores’.

En dicha memoria, la CNMV, rechaza el argumento, argüido por las entidades financieras, de que la experiencia inversora, de estos inversores en deuda islandesa, quedaba acreditada en el caso de contar con inversiones anteriores, y destaca la “ausencia” de elementos que confirmen que recibieron información completa.

Sin embargo, la CNMV, no considera necesario investigar la calidad de la información que,  estas mismas entidades financieras, han aportado a los adquirentes de viviendas, a la contratación de créditos hipotecarios – otorgados contra una tasación inmobiliaria, realizada por encargo de las propias entidades financieras, a “expertos” seleccionados por ellas mismas –, sobre los posibles riesgos por caída de mercado o incapacidad de pago. Leer más El pequeño comprador de vivienda está más preparado que el inversor financiero profesional