Vuelta a la desinformación inmobiliaria

José Barta; 12 de febrero 2017

Parece que el ser humano, al menos el ibérico, ha decidido no aprender de sus errores pasados, algo que le lleva a repetirlos, con los mismos resultados.

Me recuerda esta actitud a aquel personaje que estaba viendo el informativo nocturno de un canal de televisión, en aquellas televisiones en blanco y negro, de los años 50, y terminaba comentando sorprendido a su mujer – hoy compañera – : “algunos no aprenden nunca, llevo todo el día viendo un tío que se asoma peligrosamente a una ventana de un quinto piso…y se cae. Y el tío no ha parado de repetirlo a lo largo del día”.

Esto mismo se me pasa por la cabeza cada vez que leo los informes de mercado, de algunos Portales inmobiliarios (que por cierto cada vez se muestran más ineficaces para prestar servicio a los particulares, algo de lo que hablaré en otro post), anunciando espectaculares recuperaciones, incluso el regreso del boom. Algo que repiten “expertos” profesores de algunas escuelas – mejor pseudoescuelas – de negocio.

Desgraciadamente cuentan con el placet del Gobierno y la complicidad inconsciente de los medios de comunicación que, debido a sus políticas de recorte de gasto, hace tiempo que perdieron el “conocimiento” de veteranos periodistas, profesionales experimentados, que mantenían la memoria viva no solo de “que es lo que sucedió”, especialmente de “como sucedió”. La inmensa mayoría de ellos fueron sustituidos por becarios, que a su vez fueron sustituidos por becarios, que a su vez…en una espiral en la que impera el principio de “bajo coste”, aun cuando sea perjudicada la verdad, y con ella la libertad.

La tormenta perfecta inmobiliaria, que sorprendentemente hoy todo el mundo afirma que había visto venir, se construyó sobre unos fundamentos de codicia, corrupción e ignorancia. Puede parecer difícil de creer pero aquellos que, a comienzo de la década del 2000, nos atrevimos a publicar (si no se publicó no les crean) que el boom de la vivienda resultaba irracional y por ello perjudicial para la economía española, fuimos represaliados por el sector inmobiliario: silenciados, apartados. En beneficio de aquellos que defendían las tesis oficialistas. En esta operación fueron cómplices muchos directivos y empresarios inmobiliarios, directivos bancarios, importantes consultores, prestigiosos tasadores y numerosos políticos.

La crisis inmobiliaria en España, debido a la difícil situación de un elevado número de entidades financieras, se ha cerrado en falso, distorsionando el comportamiento libre del mercado; algo fácil de lograr si se tiene en cuenta que, el mismo, se encuentra casi por completo controlado por las entidades financieras, que mantienen una posición oligopolística, al menos en lo que a obra nueva se refiere.

Nuestra economía se fundamenta en el turismo y la mano de obra barata, algo que no augura una rápida recuperación económica, salvo en algunas zonas turísticas.

A continuación reproduzco un artículo publicado por mi en 2010, con un resumen sobre de lo sucedido que entiendo puede ayudar a comprender y alertar sobre el presente: Leer más Vuelta a la desinformación inmobiliaria

Renta disponible y demografía condicionan la recuperación de la vivienda en España

José Barta; 25 de marzo 2015

Estas son las coordenadas por las que necesariamente debe moverse todo mercado residencial, no sólo el español. El número de usuarios potenciales y su capacidad adquisitiva es lo que realmente condiciona el número de operaciones de compraventa y el precio de las viviendas. Esta Ley se cumple inexorablemente a largo plazo, aun cuando en el corto se distorsione con “aventuradas estrategias financieras”, como sucedió en nuestro último boom inmobiliario. La realidad termina imponiéndose, a veces dramáticamente.

España cerró el boom inmobiliario, en el 2007, con los precios más altos jamás alcanzados y una sobresaturación, de oferta de vivienda, similar a la de Alemania y Francia juntas, con menos de la tercera parte de la población de ambas.

Una situación insostenible, por lo disparatadamente alejada de la realidad económica y demográfica del País.

Pues bien, estas conclusiones, aceptadas hoy por la inmensa mayoría de expertos, no han hecho más que empeorar.

Desde la perspectiva demográfica, según datos del INE,  en el año 2012 nuestro país atravesó el límite crítico del 1,7 por 1.000 de tasa de crecimiento bruto vegetativo, situándose en el 1,05 por 1.000. La tendencia apunta a que caeremos incluso por debajo del 1 por 1.000. La opinión generalizada de los demógrafos coincide en que no es previsible que España remonte este umbral a corto, medio o incluso largo plazo (ver mi artículo Ha comenzado la cuenta atrás para la catástrofe demográfica en España)

La “vuelta a casa” de un muy importante número de inmigrantes llegados durante los años del boom, junto con la emigración de numerosos jóvenes españoles que, al no encontrar trabajo en nuestro país, marchan al extranjero, reducen aun más la demanda de viviendas. Esta tendencia se mantendrá en el corto plazo, estabilizándose en el medio, por lo que la caída de demanda se agravará aun algo más en los dos próximos años, sin cambios significativos en los dos siguientes (salvo un giro de 180º en la actual política económica y fiscal)

Respecto a la capacidad adquisitiva de los trabajadores y pensionistas españoles, a pesar de la política de silencio estadístico desarrollada por el INE (no publica la Renta Neta Disponible de la Familias desde el 2012) algunos datos aproximados si se pueden obtener a través de la Contabilidad Nacional, que no recoge el efecto que sobre las rentas tienen los impuestos y tasas locales, entre otros. En el cuadro siguiente se puede apreciar como en el 2013, último dato anual publicado, la renta disponible cayó por debajo de la del año 2000. Esta tendencia ha seguido incrementándose debido a que, si bien se han ido mejorando los datos de desempleo, la inmensa mayoría de los nuevos contratados, salvo el hijo de De Guindos que, como becario, cobra 1.000 € mensuales (según declaraciones de su padre), tienen sueldos por debajo de los 600 €; y muchos profesionales con experiencia han visto reducidos sus emolumentos entre el 20% y el 30%. Leer más Renta disponible y demografía condicionan la recuperación de la vivienda en España

Desinformación estadística inmobiliaria en España

José Barta; martes 17 de marzo 2015

 En un periodo de tiempo relativamente corto hemos visto publicarse diversos informes, de distinta calidad estadista, si bien mayoritariamente marcados por el optimismo de la recuperación. S&P, KPMG, Notarios, Bankinter, …prácticamente todos admiten las dificultades subsistentes para la recuperación de los precios del mercado de viviendas para el presente año (principalmente debido al alto desempleo), pero muchos apuntan una recuperación similar, e incluso superior a la prevista para el PIB, para el próximo 2016 (PIB que, debo recordar, desde el cuarto trimestre del pasado año, ha incorporado a su índice las estimaciones económicas de operaciones vinculadas a la prostitución, el narcotráfico y el tráfico de armas).

Pero en este canto a la recuperación “oficial”, merece capítulo aparte el reciente trabajo del INE (marzo 2015) que defiende que la subida de precios en viviendas, en España, ya se produjo el pasado año 2014, tanto para la obra nueva como para la de segunda mano, y por supuesto con subidas por encima del PIB, como en los mejores tiempo del boom.

Sin perjuicio de que todavía estamos esperando a que el Gobierno de la Nación justifique las razones que le llevaron a hacer desaparecer, de los archivos históricos del Parque de vivienda del Ministerio de Fomento, más de 700.000 viviendas (El Gobierno manipula las estadísticas sobre viviendas ), quizás creyendo que en eso consistía lo de “pinchar la burbuja” inmobiliaria, la historia de la evolución estadística sobre la vivienda en España es la historia del derroche de medios y de la ineficiencia permanente (Estadísticas sobre viviendas en España: Gran abundancia frente a escasa credibilidad 1005).

No es la primera vez que trato de este tema (Estadísticas inmobiliarias: asignatura pendiente ), ni será la última, dado el manifiesto desinterés que existe por parte de los responsables públicos en acometer una autentica reforma, imprescindible tanto para la gestión del crédito hipotecario, como para la gestión Administrativa (Fiscal y Urbanística) y para el diseño de estrategias empresariales.

Comprendo que en un País en el que un Presidente de Gobierno tiene la desfachatez de afirmar por televisión que la Contabilidad B, de la que existen más que indicios, de su Partido, no se puede atribuir al mismo sino al contable que la llevaba, y no sale la gente a la calle, encabezada por la posible gente honrada de ese Partido, a pedirle que se vaya a su casa por ignorante o por cínico (elija el señor Presidente lo que mejor crea que ole cuadra), hablar de este tema es predicar en el desierto. Tan solo me mueve a ello el tratar de aportar luz a aquellas personas honestas que se sienten desconcertadas ante las profundas contradicciones que perciben entre la realidad y las manifestaciones “oficiales”. Leer más Desinformación estadística inmobiliaria en España

Las Administraciones Públicas españolas comienzan la fase “requisa” a los propietarios de viviendas

José Barta; 10 de marzo 2015

 Dentro de la estrategia adoptada por el Gobierno Rajoy de cargar el mayor peso de la recuperación económica sobre los colectivos sociales más numerosos y con menor capacidad de defensa –  la clase media -, en los Presupuestos Generales del Estado para este 2015, se contempla la actualización de los precios catastrales de una larga serie de municipios españoles.

Esta medida acordada el pasado año, supondrá la revisión al alza del valor de más de 7.000.000 de inmuebles, si bien también afectará a cerca de 2.000.000, pero a la baja dado que se revisaron en época de boom.

Esta revisión afecta directamente al Impuesto de Bienes Inmuebles, así como al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los terrenos de naturaleza urbana o plusvalía; pero también incide en el Impuesto sobre el Patrimonio, incrementando el importe a pagar por la mayoría de los actuales contribuyentes obligados a ellos, e incorporando nuevos contribuyentes que se encontraban en el límite de dicha imposición. No acaba aquí la cosa ya que también afecta al IRPF, en aquellos contribuyentes propietarios de segundas viviendas, dado que se considera como ingreso un porcentaje del valor catastral de las mismas.

Menor incidencia tendrá esta revisión en los impuestos de Transmisiones Patrimoniales y en el de Sucesiones y Donaciones, dado que el cálculo del valor de estas operaciones, en la mayoría de la Haciendas autonómicas, se basa en Baremos elaborados a dicho efecto. Estos Baremos contemplan precios mínimos superiores a los catastrales; tan superiores que, en algunas Comunidades, en operaciones de compraventa de viviendas de segunda mano, se han encontrado con el disparate de que el precio real, acordado entre comprador y vendedor,  era inferior al mínimo baremado por la Administración Pública. Y matizo, para evitar sospechas sobre posibles irregularidades en dichas transacciones, que en la mayoría de estos casos el vendedor era una entidad Bancaria.

Actuar fiscalmente sobre los inmuebles tiene numerosas ventajas para las distintas Haciendas: se garantiza siempre el cobro, dado que en última instancia responde el inmueble del pago; se anula el fraude fiscal, pues resulta imposible ocultar el inmueble; al no fiscalizarse solo la venta, también la tenencia del mismo, y fijar las Administraciones el valor mínimo sobre el que se gravará el bien, se puede calcular perfectamente el importe de la recaudación, que no se verá afectado por ninguna de las circunstancias económicas que afecten al titular (perdidas, quiebra, desempleo, jubilación, etc.)

La principal desventaja de este tipo de impuestos, como los que se aplican a los salarios, es de índole social, dado que son más gravosos para las economías medias y medias bajas por la incidencia que los bienes inmobiliarios tienen en el total de la masa patrimonial de sus propietarios; porcentualmente es mucho mayor en las economías medias y bajas que en las altas.

En definitiva, asistimos a una nueva vuelta de tuerca a las ya maltrechas economías de la clase media, reduciendo aun más las rentas netas disponibles, por lo que cada vez tiene menor capacidad de consumo y ahorro.

Asistiremos nuevamente a situaciones insostenibles en casos limites, así como a una menor demanda de segundas viviendas (que afectará en mayor medida a la demanda extranjera, dado que la española se encuentra bajo mínimos) y, a medio plazo, un incremento de la oferta de este tipo de viviendas, al decidir algunos propietarios que es preferible vender su inmueble y optar por el alquiler en el futuro.

La relación de municipios que aplicaran esta revisión de valores se encuentra en la Orden HAP/1750/2014, de 29 de septiembre. (Enlace a dicha Orden , BOE-A-2014-11068 Correccion errores)

Los inmuebles de la Iglesia católica pasaran al procedimiento normal de inmatriculación

José Barta; lunes 16 de junio 2014

Tal como comento en el post Aprobado el Proyecto que terminará homogeneizando los datos registrales y catastrales , al buscar la Administración integrar y coordinar todos los datos y sistemas de inmatriculación de bienes, se actualiza también la especial situación de la Iglesia católica en este punto.

Por diversas razones históricas los templos dedicados al culto católico no se consideraron susceptibles de inscripción hasta 1998.

El Consejo de Ministros ha considerado que debido al tiempo transcurrido desde entonces y la normalidad con la que esta práctica se ha extendido a toda la sociedad, junto con la existencia de una conciencia del valor de los inmuebles y de la necesidad de inscribirlos, justifican la aplicación general de este procedimiento.

Aun cuando ya se ha andado un largo camino, las diferencias que se producirán entre los datos existentes en los dos organismos públicos exigirá la máxima atención por parte de los distintos responsables inmobiliarios eclesiales.

Aprobado el Proyecto que terminará homogeneizando los datos registrales y catastrales

José Barta; lunes 16 de junio 2014

El pasado viernes día 13, el Consejo de Ministros aprobó un Proyecto de Ley de reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley del Catastro Inmobiliario para facilitar el intercambio seguro de datos entre el Registro de la Propiedad y el Catastro y evitar, así, informaciones contradictorias e incompletas sobre un mismo bien inmueble. La modificación de ambas normas tiene también por objeto facilitar la interoperabilidad entre ambos.

Esta medida hacía años que la solicitábamos la mayoría de los profesionales del sector, no solo con el objeto de evitar el fraude en múltiples inmatriculaciones registrales, algo relativamente fácil para algunos terrenos rurales e incluso urbanos, también para mejorar la calidad de la información de los distintos inmuebles, dado que al cruzarse las descripciones de estos, aquellas diferencias que se produzcan (situación que se producirá en numerosos casos) deberán ser resueltas de una vez por todas.

En mi opinión solo faltará un segundo paso, para lograr la mejor base de datos posible, facilitar también el intercambio de datos con los distintos ordenamientos urbanísticos municipales, algo que se puede realizar a nivel autonómico.

El resultado final permitirá dotar de la mayor seguridad posible a cualquier tipo de operación inmobiliaria, al tiempo que se agilizará la información, y gestión, de cualquier tipo de modificación urbanista, en beneficio de particulares y Administraciones.

Ya solo queda aprobar, en defensa del consumidor, la inscripción en el Registro de aquellos contratos privados que se realicen sobre inmuebles en proceso de construcción, algo que si bien es característico de cooperativas y comunidades de propietarios, también se han dado en gran medida, en los últimos años, en el desarrollo de inmuebles por promotores. Esta inscripción no ofrecería garantías reales sobre créditos otorgados con antelación a la misma, pero si generaría derechos sobre desarrollos posteriores. Ya en su día se realizó algún trabajo, en este sentido, en el Colegio de Registradores. Leer más Aprobado el Proyecto que terminará homogeneizando los datos registrales y catastrales

Desinformación e ignorancia del Gobierno en materia de vivienda

José Barta; 5 de mayo 2014

El problema más grave con el que se encuentra cualquier analista que intente valorar las medidas que el actual Gobierno de España adoptará sobre el mercado inmobiliario, principal protagonista de nuestra crisis, es la falta de información fiable.

Comenzó la andadura con la afirmación rotunda de que jamás se acometería la creación de un Banco Malo, y la verdad es que no se creó, no hacía falta, ya existía el FROB, que es el autentico Banco Malo, si por tal entendemos una estructura que acoge sin rechistar todas aquellas “entidades financieras inviables”, que el Gobierno determine acoger, asumiendo incondicionalmente sus activos tóxicos. La SAREB, a las que los legos suelen denominar Banco Malo, no deja de ser un instrumento accesorio que permite eliminar dichos activos de los Balances de las entidades ya nacionalizadas, al objeto de que se puedan privatizar rápidamente, dando garantía a los compradores de que no tendrán que  asumir  dicha basura.

Más tarde, el pasado año observamos como desaparecieron, del inventario correspondiente al Parque de Viviendas que viene elaborando el Ministerio de Fomento, desde hace más de quince años, 700.000, sin que hasta la fecha se haya dado explicación técnica alguna.

En el recientemente aprobado Programa de Estabilidad y Reformas 2014, nos encontramos con dos versiones, el resumen ofrecido a través de la Web del Consejo de Ministros y  la remitida por el Ejecutivo a Bruselas, contenida en la Web del Ministerio de Economía.

En ambas versiones predomina la ambigüedad en relación con aquellas medidas que pudieran afectar al sector inmobiliario.

En la información que se aporta en la Web de la Moncloa se dice literalmente: “La reforma incluirá, entre otros, el IRPF y el Impuesto sobre Sociedades. Además, se incluyen reformas de la fiscalidad indirecta y medioambiental, siempre vinculadas a la normativa comunitaria.” Lo cual, conociendo como ya conocemos a este equipo, quiere decir que se crearan nuevos impuestos, bajo la escusa de que la Unión Europea lo exige (la culpa siempre es de un tercero). Leer más Desinformación e ignorancia del Gobierno en materia de vivienda

España, grandes inmuebles en liquidación

José Barta; 25 de noviembre 2013

Acaba de conocerse la compra de la Torre Foster, uno de los cuatro rascacielos edificados en la antigua sede de la Ciudad Deportiva del Real Madrid, hasta ahora propiedad de Bankia, por parte del fondo de inversión IPIC, con sede en Abu Dabi, por 450 millones de euros.

La operación, independientemente de los matices internos de la misma, como un compromiso de permanencia por parte de CEPSA, y algún otro de menor calado, ha puesto nuevo precio al mercado de oficinas.

Esta operación supone un descuento nominal, sobre el precio pagado por parte de Bankia en 2007 – 815 millones, en circunstancias oscuras, que quizás algún día se aclaren – , del 44,79%, algo más del 50% de pérdidas para la entidad, a moneda constante.

Como en su día anunciamos algunos profesionales – más bien pocos – la caída ha sido morrocotuda, en cumplimiento de una ley no escrita que garantiza que las escaladas de precios disparatadas terminan en caídas más disparatadas.

Este es el principio de una época que se caracterizará por las grandes operaciones a muy bajos precios. Época que, gracias a la nefasta política económica de nuestro Gobierno, beneficiará principalmente a los grandes y medianos inversores extranjeros. Leer más España, grandes inmuebles en liquidación

Viviendas: ¿hasta donde la caída de precios? y ¿volverá la especulación?

Clara Garcia-Pando, redactora de Pisos.com, acaba de publicar un artículo en dicho portal con el título ¿Volveremos a especular con la vivienda? , que se apoya en gran medida en una entrevista que me realizó hace unos días, mediante un cuestionario.

Aun cuando soy parte interesada les aconsejo leer el artículo, que aporta elementos para el debate.

Para aquellos que les pueda interesar, a continuación les transcribo el cuestionario con las respuestas que aporté.

CUESTIONARIO:  JOSÉ BARTA Leer más Viviendas: ¿hasta donde la caída de precios? y ¿volverá la especulación?

El Gobierno manipula las estadísticas sobre viviendas

José Barta; 1 de agosto 2013

Las estadísticas a las que me refiero son las que el Ministerio de Fomento ofrece en su página Web sobre el Parque de viviendas en España.

No es la primera vez que escribo para criticar las estadísticas que, sobre el sector inmobiliario, se elaboran en nuestro país; mi anterior artículo se llama Estadísticas inmobiliarias: asignatura pendiente y se publicó el 7 de enero de este mismo año.

La diferencia entre las anteriores denuncias y la actual estriba – básicamente – en que en las anteriores he cuestionado criterios y actitudes, mientras que en esta ocasión debo denunciar manipulación de cifras, modificando incluso los datos históricos, al objeto de ocultar algo más de 600.000 viviendas, retirándolas del parque, sin justificación, ni aclaración técnica alguna: se han limitado a borrar las anteriores estadísticas sustituyéndolas por las nuevas, retrotrayéndolas hasta el año 2002. Leer más El Gobierno manipula las estadísticas sobre viviendas