Para lo que sirven y no sirven las nuevas SOCIMIs

José Barta; 4 de febrero 2013
El 7 y el once del pasado mes de septiembre, publiqué los artículos titulados “SOCIMIS al fin una regulación aceptable”  y “SOCIMIS instrumentos de estrategia financiera”. Los escribí a raíz de la aprobación del anteproyecto que pretendía dotar de una nueva regulación a las SOCIMIS, al objeto de revivir estas instituciones.
La regulación definitiva ha respetado los aspectos positivos de aquel anteproyecto, con alguna otra mejoría.
A mi parecer, las SOCIMIS son un buen instrumento financiero. Naturalmente, en su condición de tal, resulta clave saber para qué son buenas.
En el segundo de los artículos citados adelantaba que podrían servir como sociedades vehiculares al servicio tanto de la Banca de Inversión como de la Banca Privada. Me reitero en esta aseveración.
Este fin de semana han aparecido unas declaraciones mías, sobre esta figura financiera, en ABC y en la revista Inversión. Conviven con las realizadas por distintos profesionales del sector inmobiliario. Alguno de ellos llega a realizar afirmaciones sorprendentes, tales como que uno de los problemas de las SOCIMIs es la pérdida de rentabilidad debido al IPC, o la baja rentabilidad por culpa de los impuestos. Sencillamente, solo se puedo justificar estas afirmaciones por el hecho de que desconocen la naturaleza, e incluso la operativa de las SOCIMIs. Por el contrario, estos instrumentos son capaces de optimizar la gestión inmobiliaria, desde perspectivas tales como la fiscalidad, si bien esto  no sea suficiente para algunos casos.
Lo que conviene descartar ya desde este momento, al menos en un horizonte a corto y medio plazo, es que las SOCIMIs estén diseñadas para captar el ahorro de las familias, en concreto de las clases medias y medias altas. Personalmente creo que ni siquiera a largo plazo se dará esta condición. Su problema de liquidez lo hace poco atractivo para ello. En este aspecto sucederá algo similar a lo ocurrido en Francia. Sin perjuicio de lo anterior, y como en contradicción de lo que acabo de afirmar, se me ocurren varios supuestos en los que el colectivo de estos pequeños ahorradores pudiera ser el principal objetivo de algunas de ellas.
Las SOCIMIS tienen como objeto fomentar la inversión en inmuebles en alquiler, con la máxima eficiencia fiscal, con las ventajas de la gestión profesional y con la relativa transparencia que exige cotizar en un mercado financiero estructurado.
Pero la cotización en el MAB, o en la mismísima Bolsa de Madrid, no garantiza la liquidez a ningún accionista. Esta se garantiza con el necesario equilibrio entre oferta y demanda, si esta última es escasa, o nula, por muchos mercados en los que se sitúe una empresa, sus accionistas no conseguirán vender.
Si deseamos ser eficaces debemos ser muy realistas. Tras los acontecimientos recientemente pasados, y con la incertidumbre que todavía ofrece nuestra economía tanto en cuanto a su capacidad de crecimiento, como con el incremento del desempleo, nuestro mercado inmobiliario no ofrece especiales atractivos a los inversores internacionales (ni siquiera a los nacionales), salvo si hacemos excepción de los fondos oportunistas y similares. Estimo que esta situación no tendrá una duración inferior a cinco años.
Otro aspecto que tengo muy claro es que la comparativa de las rentabilidades, de los distintos submercados inmobiliarios, descarta la inversión de las SOCIMIs en viviendas, por su escaso rendimiento, en parte por las rentabilidades propias de dicho subsector, así como por los mayores costes de gestión, mantenimiento y conservación. En este sentido resultan mucho más sugerentes las inversiones en inmuebles de oficinas, locales y centros comerciales. Entre ambos valores se encontrarían las inversiones en inmuebles hoteleros, sanitarios, logísticos, etc.
Cualquier potencial inversor patrimonialista inmobiliario, en mercados inciertos como el nuestro, prioriza los conceptos de “rentabilidad” y de “garantías de la inversión” a medio-largo plazo, por lo que se centrará en la calidad de los arrendatarios, las condiciones de los contratos de arrendamiento y la rentabilidad de los mismos.
Por todas las razones expuestas, actualmente, para cualquier proyecto de inversión a través de un vehículo como la SOCIMI lo realmente estratégico, a efectos de valoración de la misma – dando por supuesta la adecuada ubicación – será la solvencia y estabilidad del inquilino.
Es desde esta perspectiva desde la que las cualifico a las SOCIMIs como instrumentos atractivos en las estrategias de Banca de Inversión, ya que pueden dar un magnifico juego a empresas no inmobiliarias (comerciales, etc.), de prestigio y solvencia incuestionables, que siendo propietarias de sus inmuebles deseen venderlos, quedándose en arrendamiento en los mismos, asignando estos nuevos recursos económicos a sus líneas de negocio más rentables.
Son instrumentos que aprecio más desde la perspectiva de las necesidades financieras de los propietarios- usuarios, que desde la gestión de instrumentos vehiculares para fondos de inversión.
Imagínese al Corte Inglés, o a Telefónica, o a Mercadona, o a…, poniendo en el mercado edificios como el Centro Comercial de Castellana, o el Distrito C, o un conjunto de locales comerciales, bien situados, por toda España, quedándose en alquiler por un periodo de 10 o 20 o 30 años, con o sin opción de recompra. Esté seguro de que se podrían alternar inversores institucionales con individuales, en cada uno de dichos proyectos, con condiciones más favorables para los vendedores que las que representarían las negociaciones exclusivas con fondos institucionales. Desde luego, no resultará tan fácil como el decirlo, pero está clara su validez para la Banca de Inversión.
Su papel como instrumento para la Banca Privada se limita a aprovechar la ventaja fiscal que ofrece, transformando grandes sociedades inmobiliarias patrimonialistas familiares, en SOCIMIS. El adjetivo grande no es baladí, ya que los gastos que conlleva la condición de cotizada, aunque sea en el MAB, resultan superiores a los de las sociedades no cotizadas. Naturalmente esto exigirá una transparencia, y generará unas responsabilidades, que no siempre serán las deseadas por ese perfil de propietarios, por lo que deberán evaluar serenamente los pros y contras de dicha transformación.
Para lo que no servirán la SOCIMIs – además de lo dicho sobre la captación del ahorro de las familias – es para deshacerse (a buen precio) de los inmuebles invendibles por parte de algunas promotoras, ni para obtener financiación para nuevas promociones, no han sido creadas para ello, y no aportan soluciones validas desde dicha perspectiva. Otra cosa es que aparezcan “consultores-asesores-expertos” que intenten hacer ver “burros volando”, tampoco resultará nuevo este fenómeno.

3 pensamientos en “Para lo que sirven y no sirven las nuevas SOCIMIs

  1. […] No obstante, José Barta advierte de que “la cotización en el MAB o en la mismísima Bolsa de Madrid no garantiza la liquidez a ningún accionista. Esta se garantiza con el necesario equilibrio entre oferta y demanda; si esta última es escasa, o nula, por muchos mercados en los que se sitúe una empresa, sus accionistas no conseguirán vender”, escribíarecientemente en su blog. […]

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